РЕАЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ И
РЕЗУЛЬТАТЫ, КОТОРЫЕ
МЫ ДОСТИГЛИ

Город: Санкт-Петербург
Год: 2017
Тип: Коммерческое помещение стрит-ритейл

• Единое пространств
• Один арендатор
• Базовая арендная ставка

1. Провели анализ спроса в районе
2. Разделили на два независимых объекта: 35 кв.м и 55 кв.м
3. Оборудовали отдельный вход для каждого
4. Нашли арендаторов под каждый форма

Сложность: разделение помещений заняло на 4 месяца дольше запланированного срока.

• Арендная плата выросла в 1,8 раза
• Продали помещение 35 кв.м по цене, близкой к стоимости всего объекта при покупке
• Средства реинвестировали в следующий растущий проект

Помещение 55 кв.м — долгосрочная история:
Оставили в управлении. За 6+ лет арендная ставка выросла в 2 раза. Стабильный арендатор, минимальный простой помещения, стабильный доход.

Город: Санкт-Петербург
Год: 2023
Тип: Коммерческое помещение стрит-ритейл

• Помещение 400 м² в Московском районе СПб, 5 минут от метро
• Арендатора не было — собственники сами вели бизнес (салон красоты в советском формате)
• Цена продажи: низкая, т.к. продавали исходя из «ожидаемой аренды», без действующего договора
• Состояние: устаревший ремонт, слабая витрина, не использовался потенциал проходного места

Что мы увидели:
Локация идеальна для сетевого ритейла — высокий пешеходный трафик, жилая застройка, дефицит продуктовых магазинов премиум-сегмента в шаговой доступности. Поняли, что туда «встанет» федеральная сеть.

1. Анализ и покупка (месяц 1)
   Провели маркетинговый анализ района, оценили трафик и конкурентов. Убедились в потенциале. Приобрели объект.

2. Освобождение и подготовка (месяц 1-2)
   Помогли собственникам салона корректно завершить аренду. Подготовили помещение к показам сетям.

3. Поиск арендатора (месяц 2-2,5)
   Вышли на переговоры с федеральными продуктовыми сетями. ВкусВилл оценил локацию и трафик — заключили договор на долгосрочную аренду.

• Срок сдачи в аренду: 2,5 месяца с момента покупки
• Окупаемость инвестиции: 8,5 лет (доходность ~11,8% годовых)
• Стабильный федеральный арендатор с долгосрочным договором
• Стоимость актива выросла на ~35% — рост капитализации за счет действующей аренды и репутации арендатора

• Офисное помещение, 1 этаж, утоплено от проспекта
• Аренда: 80 000 ₽/мес — потолок достигнут
• Собственник решил продавать: «больше не выжать»

Проанализировали градостроительные планы района. Выяснили:

1. Перед объектом сносится павильон → видимость улучшится
2. Напротив — бывшая фабрика. Строится жилой квартал бизнес-класса → резко вырастет трафик и плотность населения

Вызов: Убедить собственника не продавать, а подождать год завершения стройки. Это было непросто.

• Новый арендатор: 160 000 ₽/мес (рост в 2 раза)
• Стоимость объекта выросла в 2 раза
• Дополнительный доход: +960 000 ₽/год

Город: Санкт-Петербург

К нам обратился молодой предприниматель с запросом: инвестировать до 100 млн рублей в актив с максимальной окупаемостью и ликвидностью для финансовой подушки.

Что искали изначально:
Рассматривали классику — магазины федеральных сетей (Пятёрочка, Перекрёсток, Дикси) в разных районах Санкт-Петербурга и пригородах.

Проблема: Окупаемость 10-12 лет, низкая доходность 7-8%, к тому же высокая конкуренция за ликвидные объекты — цены завышены.

Нашли альтернативу — земельный участок 78 соток с производственно-складским комплексом 2 200 м² в растущей промзоне

1. Купили объект за 93 млн с действующими арендаторами
   В первый же месяц был стабильный денежный поток.

2. Проиндексировали арендные ставки
   Вышли на 1 млн руб/мес чистого дохода от основного комплекса.

3. Достроили дополнительный ангар 330 м²
   Инвестиции: 7 млн руб. Сдали по ставке 450 руб/м²/мес — еще +150 тыс. руб ежемесячно.

4. Сдали свободную часть участка в аренду
   Дополнительный доход без капзатрат.

• Инвестиции: 100 млн руб
• Доходность: 13,8% годовых
• Денежный поток: 1,15 млн руб/мес
• Окупаемость: 7 лет (vs 10-12 лет у магазинов)
• Бонус: стоимость земли в локации выросла на 18-20% за год